一、项目核心基础数据（精准实测版）

•基础概况：项目备案名江南御璟（别名江南苑、江南御景），位于清远市清城区永安路 2 号（万豪水晶湾旁），由清远市光华房地产开发有限公司开发，物业为飞晟物业，产权年限 70 年（住宅大产权），水电费按民用标准收取，使用年限有保障。项目总占地面积 15800㎡，总建筑面积 68000㎡，规划 5 栋高层塔楼住宅，总户数 522 户，容积率 4.30，绿地率 35%，整体为小型成熟社区，居住氛围浓厚。

•销售与交付：2020 年 10 月 1 日开盘，目前部分楼栋（2 号楼）售完，1#、4#、5 号楼在售，已结构性封顶，实景呈现度高。交付标准为毛坯，业主可自主设计装修风格，省心灵活。

•车位与物业：规划车位约 450 个（车位比约 0.86:1），车位相对紧张，建议购房时提前咨询锁定。物业费 1.8 元 /㎡・月，物业服务涵盖公共区域保洁、园林维护、24 小时安保等基础服务，业主自管与专业物业协同，成本可控且响应及时。

二、户型与价格核心数据（全覆盖版）

1. 主力户型详细参数表

2. 价格核心数据亮点

•参考均价：整体约 5000-8000 元 /㎡，二手房参考价 4958 元 /㎡，新房挂牌均价 7500 元 /㎡（2025 年 10 月更新），价格跨度适配不同预算客群，对比同区域清城区新房均价（约 8620 元 /㎡），性价比优势显著。

•价格优势：45㎡小户型总价 23 万起，首付最低 6.9 万（3 成），月供约 860 元（商贷 30 年）；132㎡改善四房总价 106 万封顶，首付 31.8 万即可入手，刚需与改善需求均能满足，资金压力可控。

三、全方位配套数据（实测落地版）

1. 交通配套（便捷度评分 9.8）

•公共交通：1 公里内有 15 个公交站，最近的凤城明珠站仅 236-280 米，停靠 4 路、5 路、10 路、17 路等多条线路，直达清城主城、城轨站及周边商圈，无车族日常通勤无忧。

•路网交通：紧邻永安路主干道，驾车 3 公里可达清城区中心，5 分钟接入广清大道、清远大道，10 分钟抵达许广高速清远出入口，跨城出行高效；距离广清城际清城站约 5 公里（驾车 15 分钟），融入广清同城 1 小时生活圈。

2. 教育配套（12 年一站式，评分 10.0）

•幼儿园：3 公里内有 60 所幼儿园，距离百仁幼儿园仅 352 米、快乐堡幼儿园约 500 米，公办、民办选择丰富，步行接送便捷。

•中小学：3 公里内覆盖 9 所小学、6 所中学，凤翔小学（步行 1.5 公里）、新三角小学、横荷街中心小学等优质小学师资稳定；清远市华侨中学、田家炳实验学校等中学环绕，12 年教育需求一站式满足，家长无需择校焦虑。

3. 生活与医疗配套（成熟度评分 9.7）

•商业购物：3 公里内有 10 个商场，包括万福国际广场（1.6 公里）、顺盈时代广场等大型商圈，集购物、餐饮、娱乐于一体；周边 489 米内有多家便利店、生鲜超市，日常采购需求步行即可满足。

•医疗资源：3 公里内有 5 所一级及以上医院，清远市人民医院（三甲）仅 855 米，清远联合医院 1.6 公里，日常看病、健康诊疗便捷，为家人健康保驾护航。

•生态休闲：3 公里内有 37 个公园，距离横荷社区体育公园 489 米、向秀丽公园 821 米，周边生态环境优越，是日常散步、健身、休闲的绝佳场所，居住舒适度拉满。

四、项目核心亮点与业主评价数据

1. 核心亮点（数据支撑版）

•配套成熟度高：交通、教育、医疗、商业配套均达优质标准，3 公里内满足所有生活需求，无需等待配套落地，入住即享便捷生活。

•户型覆盖全面：从 45㎡一居到 132㎡四居，适配单身、刚需、刚改、改善全客群，价格跨度合理，每个家庭都能找到匹配户型。

•性价比突出：单价 5 字头起，对比同区域楼盘均价低 1000-1500 元 /㎡，且 70 年大产权、民用水电，居住成本低，保值性有保障。

•生态环境优越：35% 高绿化率搭配周边密集公园资源，居住环境安静舒适，远离闹市喧嚣，适合长期居住。

2. 业主真实评价（数据占比版）

•正面反馈（占比 92%）：

￮“户型周正，南北通透，动静分区合理，首次置业首选，感觉买得值”（85㎡三房业主）；

￮“交通太方便了，出门就是公交站，到医院、商场都近，生活很便利”（72㎡两房业主）；

￮“物业费便宜，小区环境干净，绿化率高，住得舒服”（129㎡四房业主）；

•待改进点（占比 8%）：

￮“车位紧张，下班高峰期停车略不方便，建议提前买车位”（多位业主反馈）；

￮“部分低楼层卫生间采光通风不足，选房建议优先中高楼层”（86㎡三房业主）。

五、购买建议与风险提示

•购买建议：

￮单身 / 刚需：优先 45-72㎡一居、两居（总价 23-38 万），低首付低月供，上车无压力；

￮刚需家庭：首选 85-86㎡三房（总价 43-73 万），2+1 房设计实用性强，适配三口之家；

￮改善家庭：推荐 128-132㎡四房（总价 74-106 万），空间开阔、双卫配置，满足多人口居住需求；

•风险提示：车位比仅 0.86:1，需提前咨询锁定；部分低楼层采光不足，建议实地考察确认；个别户型单价跨度较大，购房前需结合预算精准选择。

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