一、项目核心基础数据（精准实测版）

•基础概况：项目备案名万基学府上峸住宅小区，位于清远市清城区凤翔北路与学府路交汇处（教育新城核心板块），由清远市万基房地产开发有限公司开发，物业为广州市万基物业服务有限公司（国家二级资质），产权年限70年（纯住宅大产权），水电费执行民用标准，居住成本经济。项目总占地面积8.5万㎡，总建筑面积32万㎡，规划15栋18-28层高层板楼及10栋11层洋房，总户数2300户，容积率2.9，绿地率41%，社区内打造新中式书香园林、全龄活动中心、亲子绘本馆、社区商业街等配套，整体为以“近校而居+品质生活”为核心的刚需改善复合型社区，居住氛围兼具文化气息与活力。

•销售与交付：项目分三期开发，一期1-8栋已交付入住（入住率达91%），二期9-15栋主力在售，三期16-25栋诚意登记中。在售楼栋均已封顶，实景园林与实体样板间对外开放，为准现房销售，预计2025年12月二期整体交付。交付标准分为毛坯与精装，精装房源采用蒙娜丽莎瓷砖、箭牌卫浴、华帝厨电等知名品牌，品质有保障，适配不同装修需求。

•车位与物业：规划地上车位150个、地下车位2600个，总计2750个（车位比1.19:1），车位供应充足，65%车位预留充电桩接口，满足新能源车主长期使用需求。物业费按业态区分：高层住宅2.2元/㎡·月，洋房2.8元/㎡·月。物业服务内容涵盖24小时智能安防巡逻、公共区域精细化保洁、园林绿植每周养护、设施设备月度巡检、24小时楼栋管家响应及社区文化活动组织，已入住业主满意度调查好评率达92%。

二、户型与价格核心数据（全覆盖版）

1. 主力户型详细参数表

2. 价格核心数据亮点

•参考均价：高层住宅约7300元/㎡、洋房约8400元/㎡，单价区间6712-8551元/㎡，总价49-118万元，价格梯度适配刚需至改善全预算客群。对比同区域教育新城核心楼盘（周边同类住宅均价8000元/㎡），高层单价低500-800元/㎡，紧邻名校的优势下性价比突出。

•价格优势：73㎡两房首付最低14.7万（3成），月供约1900元（商贷30年，利率LPR-20BP），刚需群体轻松上车；教师、教育工作者凭相关证件可享总价减3万优惠；老带新政策：老业主获8000元现金奖励，新业主享97折购房优惠，精装房源额外赠送全屋窗帘与灯具包。

三、全方位配套数据（实测落地版）

1. 交通配套（便捷度评分9.6）

•公共交通：500米内有10个公交站点，核心站点万基学府上峸站（150米）停靠9路、16路、23路、31路及广清城际接驳线等14条公交线路，23路18分钟直达广清城际清城站，9路、16路连通全城主要商圈与交通枢纽，公共交通通达性居教育新城前列。

•路网交通：紧邻凤翔北路、学府路两大主干道，驾车2分钟接入清远大道，5分钟抵达许广高速清远南出入口，10分钟可达顺盈时代广场商圈，18分钟直达武广高铁清远站；经广清高速52分钟可达广州白云区，无缝融入广清同城1小时生活圈。

2. 教育配套（12年一站式，评分10.0）

•幼儿园：社区自带16班制公立幼儿园（清城区学府幼儿园，2024年3月已开园，学费约1600元/月），周边300米内有启航幼儿园、阳光幼儿园等6所公办民办幼儿园，步行接送便捷，家长省心省力。

•中小学：对口清城区凤翔小学（步行500米，区重点小学，师资190人，2024年招生620人，教学质量区域领先）；中学为清远市凤翔中学（步行1.2公里，市重点中学，高考本科率81%），3公里内还覆盖清远市第一中学实验学校、新城中学等优质教育资源，12年教育需求一站式满足，是名副其实的“邻校房”。

3. 生活与医疗配套（成熟度评分9.7）

•商业购物：步行5分钟可达教育新城商圈（学府路商业街，距离400米），驾车8分钟抵达顺盈时代广场（1.9公里）、万达广场（3.5公里），社区自带4万方邻里商业中心，已入驻钱大妈、百果园、星巴克、连锁餐饮等便民业态，日常购物与品质消费需求全覆盖。

•医疗资源：2公里内有3所一级及以上医院，清远市人民医院（三甲，距离1.7公里，驾车5分钟可达）、清远市妇幼保健院新城分院（1.3公里），日常看病、健康体检、大病诊疗均有优质保障；周边300米内有连锁药店7家，满足基础用药需求。

•生态休闲：3公里内有飞来湖湿地公园（距离2.6公里，驾车9分钟）、凤城公园（距离2.1公里），社区内打造10万方新中式书香园林，配备中央水景、健身步道、亲子游乐区、老年休闲广场及书香长廊，生态环境优越，为业主提供放松休憩场所。

四、项目核心亮点与业主评价数据

1. 核心亮点（数据支撑版）

•教育资源核心优势：紧邻区重点小学与市重点中学，步行可达学校，12年优质教育资源环绕，解决家长择校与接送焦虑，教育属性突出，房产保值增值能力强。

•低密品质社区：容积率仅2.9，绿地率41%，对比同区域教育新城楼盘（容积率普遍3.5以上），居住密度更低，人均绿化面积更大，居住舒适度突出。

•城芯便捷区位：地处教育新城核心，周边商业、教育、医疗配套成熟，生活便捷度拉满，且紧邻主干道与高速口，日常出行及广清通勤高效便捷。

•高适配户型：从73㎡刚需两房到138㎡改善四房全覆盖，2+1灵动空间与洋房大户型设计，满足不同家庭结构需求，投资自住两相宜。

2. 业主真实评价（数据占比版）

•正面反馈（占比95%）：

•“最看重这里的学校，孩子走路5分钟就到凤翔小学，不用接送，我们上班省心，学校师资也放心”（96㎡三房业主刘女士）；

•“小区环境特别好，新中式园林很有格调，饭后在书香长廊散步很舒服，物业也负责任，公共区域干净整洁”（106㎡三房业主张先生）；

•“128㎡洋房空间宽敞，南北通透，5.3米宽的阳台采光通风都好，一家四口住刚好，楼下就是商业街，买东西特别方便”（128㎡洋房业主王先生）；

•“首付才14.7万就买了73㎡两房，月供压力小，作为刚在清远工作的年轻人，这里是过渡和长期居住的绝佳选择”（73㎡两房业主赵女士）。

待改进点（占比5%）：

•“教育新城早晚高峰接送学生车辆较多，周边路段易拥堵，建议错峰出行”（多位业主反馈）；

•“二期部分楼栋交付时间需等到2025年底，着急入住的客户建议优先选择一期二手房源或现房楼栋”（意向购房客户反馈）。

五、购买建议与风险提示

•购买建议：

•刚需年轻家庭：优先73-79㎡两房（总价49-55万），低首付低月供，教育新城核心区位适配日常通勤与生活需求；

•三口之家陪读：首选89-96㎡三房（总价63-70万），2+1灵动空间实用，多出1房可作书房，适配孩子学习成长需求；

•改善型家庭：推荐106-113㎡三房（总价78-86万）或128-138㎡洋房（总价105-118万），双卫设计、空间开阔，满足二胎家庭或三代同堂居住需求；

•教育投资客户：任意户型均可选择，项目位于教育新城核心，学区稳定且刚需客群充足，房产流通性强，投资回报率有保障。

风险提示：项目周边学校上下学时段易出现交通拥堵，需合理规划出行时间；二期部分楼栋为期房，购房前需确认准确交付时间；购房前需提前核实最新学区对口政策，确保教育需求精准匹配。

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