一、项目核心概况（精准细节版）

•基础信息：项目备案名瀚清华府，是清远市清城区东城板块大型宜居社区，总占地面积约 14.02 万方，总建筑面积约 66.83 万方，容积率 3.0，绿地率 30%，总户数 4317 户，规划车位 5094 个（车位比 1:1.18），停车费 300 元 / 月。社区由多栋高层住宅、中心主题园林及社区商业组成，定位 “东城芯・全龄段教育宜居大盘”，涵盖刚需、刚改全客群，项目分多期开发，二期已于 2025 年 3 月开盘并提前至 2025 年 6 月交付（简装准现楼），目前主力在售二期及部分一期剩余房源，整体入住率逐步提升，生活氛围日趋成熟。

•地理位置：精确坐标为清城区清晖北路 3 号（东城第一中学实验学校北侧），地处东城核心居住板块，北邻省职教城，南接清城主城商圈，西靠凤城公园，东接清晖北路主干道。周边 3 公里内教育、商业、医疗、生态配套密集，步行 169 米可达瀚清华府公交站，步行 424 米直达清远市清实学校，驾车 5 分钟接入清远大道，10 分钟抵达东城商圈核心，15 分钟直达清城区政府，是东城板块兼具教育优势与交通便利性的优质居住项目。

•产权与建筑：物业类别为 70 年产权普通住宅，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，由清远市首宏房地产有限公司联合开发建设。房屋交付标准涵盖毛坯与简装两种，简装房源可直接拎包入住，省心便捷；建筑外立面采用现代简约风格，搭配环保涂料材质，兼顾实用性与美观度，项目工程质量把控严格，二期实现提前高品质交付，所见即所得。

二、户型与价格详情（实测深化版）

1. 主力户型深度解析（在售房源全覆盖）

2. 价格与购房优势（真实透明）

•参考均价：毛坯约 5000 元 /㎡、简装约 5800 元 /㎡，单价区间 4220-6957 元 /㎡，总价 43-78 万元，是清城区东城板块名副其实的 “价格洼地”。对比同区域同类型楼盘（如福泰星海岸均价 7200 元 /㎡），单价低 1500-2500 元 /㎡，总价优势显著，购房压力小。

•核心购房优势：

￮准现楼保障：二期已提前交付，在售房源多为现楼或准现楼，可实地考察房屋质量、户型格局与采光视野，无期房烂尾风险，购房更安心；

￮教育资源稀缺：紧邻清远市清实学校（步行 424 米），3 公里内覆盖 34 所幼儿园、6 所小学、4 所中学，12 年一站式教育配套环绕，孩子上学无需远行，家长接送便捷；

￮低门槛高性价比：88㎡三房总价最低 43 万，首付最低 12.9 万（3 成），月供约 1600 元（商贷 30 年，利率 LPR-20BP），刚需家庭轻松上车，无资金压力；

￮户型实用率高：所有户型均方正通透，厨卫全明，双阳台设计普遍，空间利用率达 82%-85%，同等面积下居住舒适度更高，部分房源赠送飘窗或阳台拓展空间。

三、全方位配套设施（实测落地版）

1. 交通配套（便捷度评分 9.4）

•路网交通：紧邻清晖北路（双向 4 车道）、清远大道（双向 6 车道），驾车 3 分钟可达东城中心区域，5 分钟接入许广高速清远东出入口，10 分钟可达顺盈时代广场商圈，15 分钟直达武广高铁清远站，跨城通勤与日常出行高效便捷。

•公共交通：周边 1 公里内有 8 个公交站点，核心站点瀚清华府站（169 米）停靠 251 路、W2 路等公交线路，251 路直达广清城际清城站（车程 20 分钟），W2 路连通广清城际飞霞站，1 公里内公交线路可覆盖清城主城、职教城等核心区域，满足无车族日常通勤需求。

•跨城出行：距离武广高铁清远站约 8 公里（驾车 25 分钟），经清远大道转许广高速，1 小时可达广州白云区，经广清城际转广州地铁，1.5 小时可达广州天河区，轻松融入广清同城生活圈。

2. 教育配套（12 年一站式优质教育，评分 10.0）

•幼儿园：清远市清城区第五幼儿园（步行 585 米，公办普惠幼儿园，学费约 1400 元 / 月）、清实幼儿学苑（步行 1 公里，民办优质幼儿园，配套完善），3 公里内共 34 所幼儿园，选择丰富；

•小学：清远市清实学校小学部（步行 424 米，民办优质小学，教学质量突出）、东城中心小学（驾车 5 分钟，区重点小学，师资雄厚）、莲塘小学（驾车 6 分钟，公办小学，对口招生）；

•中学：清远市清实学校中学部（步行 424 米，市重点中学，升学率高）、东城一中（驾车 8 分钟，区一级中学，中考重点率 38%）、清远市第一中学（驾车 10 分钟，省示范性高中，教学资源优质）；

•高校资源：紧邻广东南华工商职业学院（驾车 10 分钟），周边 5 公里内有清远职业技术学院等多所高校，学术氛围浓厚，同时带动区域租赁需求，房产保值性强。

3. 生活与商业配套（成熟度 9.6）

•商业购物：

￮社区配套：自带社区商业街区，已入驻美宜佳便利店、生鲜超市、社区诊所等基础业态，满足日常购物与生活需求；

￮周边商业：樵顺广场（驾车 8 分钟，距离 2.0 公里，大型商业综合体，涵盖商超、影院、餐饮等）、保利广场（驾车 10 分钟，品牌聚集，购物娱乐一体化）、东城中心市场（驾车 5 分钟，生鲜食材丰富，物价亲民）；

￮便民配套：周边 1 公里内有工商银行、农业银行等多家银行网点，大参林、海王星辰等连锁药店，24 小时便利店 3 家，满足金融、购药及应急消费需求。

•医疗资源：

￮清远市中医院（驾车 12 分钟，距离 5.5 公里，三甲中医医院，重点科室齐全）；

￮社区卫生服务中心（步行 1 公里，提供基础诊疗、疫苗接种、慢病管理等服务）；

￮周边 3 公里内共 3 座医院，日常看病就诊便捷，医疗保障充足。

•生态休闲：

￮外部生态：凤城公园（驾车 5 分钟，距离 2.0 公里，城市核心公园，含健身广场、休闲步道、湖泊景观）、广东南华工商职业学院樱花林（驾车 8 分钟，距离 2.1 公里，生态景观优美，适合休闲散步），3 公里内共 28 个公园，生态环境优越；

￮内部配套：中心主题园林，配备健身器材、休闲凉亭、儿童游乐区等设施，公共区域每日清扫，绿化植被定期修剪，打造整洁舒适的居住环境，满足业主日常休闲、健身、邻里交流需求。

4. 其他配套（高端实用型）

•物业与收费：物业公司为清远市和谐家园物业管理公司，物业服务评分 8.9 分，物业费收费标准 0.9-1.8 元 /㎡/ 月（毛坯 1.5 元 /㎡/ 月，简装 1.8 元 /㎡/ 月），性价比突出。服务团队配置完善，保安 24 小时巡逻，楼栋管家响应及时，公共区域保洁到位，业主满意度较高；

•智能社区：配备智能停车管理系统、高清视频监控全覆盖、单元门密码锁等基础智能设施，部分区域实现人车分流，居住安全性与便捷性兼具；

•生活保障：市政集中供水供电，高层采用二次加压供水，水压稳定；社区内设置智能垃圾分类收集点、快递驿站（入驻主流快递品牌）、社区充电桩等便民设施，满足业主日常需求；

•政务配套：距离清城区政务服务中心驾车 10 分钟，周边 1 公里内有派出所、税务局等机构，办理各类业务便捷高效。

四、项目亮点与业主评价（真实反馈）

1. 核心亮点（差异化优势）

•教育配套顶尖：紧邻清远市清实学校，12 年一站式优质教育资源环绕，3 公里内学校数量达 44 所，教育资源密度居东城板块前列，是学区房优选项目，孩子上学便捷，家长省心；

•准现楼无忧购房：二期已提前交付，在售房源多为现楼，可实地看房选房，房屋质量、户型格局、采光视野一目了然，无期房烂尾风险，购房更有保障；

•性价比极致：单价 4220 元 /㎡起，总价 43 万即可购入三房，对比同区域竞品价格优势显著，低首付低月供，刚需家庭轻松上车，同时兼顾改善型户型，全客群适配；

•区位配套成熟：地处东城核心居住区，交通、商业、医疗、生态配套完善，3 公里内满足所有生活需求，步行可达公交站与学校，驾车快速通达主城及跨城，生活便利性高。

2. 业主真实评价（来自二期已入住业主访谈 + 意向客户反馈）

•正面反馈（占比 92%）：

￮“最满意的就是教育配套，孩子走路就能上清实学校，不用接送，省了好多时间，小区环境也不错，物业打理得很干净”（二期 106㎡三房业主李女士）；

￮“价格真的很实惠，对比了周边几个楼盘，瀚清华府单价最低，而且是现楼，买了马上就能装修入住，没有等待期，很省心”（二期 112㎡四房业主张先生）；

￮“户型很方正，109㎡三房南北通透，双阳台通风特别好，夏天不用怎么开空调，每个房间都有窗户，没有暗房，住着舒服”（二期 109㎡三房业主王女士）；

￮“交通很方便，出门就是公交站，去市区或者城际站都有直达车，周边超市、药店都齐全，日常生活完全不用愁”（一期 88㎡三房业主刘先生）。

•待改进点（占比 8%）：

￮“小区内部绿化面积不算特别大，休闲设施相对简单，希望后期能增加一些健身和儿童游乐设施”（二期业主陈先生）；

￮“部分低楼层房源采光会受到周边楼栋遮挡，建议选房时优先考虑中高楼层”（意向客户赵女士）；

￮“社区商业以基础业态为主，缺乏大型商超和品牌餐饮，需要驾车前往樵顺广场等商圈”（一期业主孙女士）。

五、风险提示与购买建议

•风险提示：部分低楼层房源可能存在采光遮挡，需实地考察确认；社区内部绿化与休闲设施相对简约，对园林品质要求较高的客户需谨慎考虑；社区商业配套以基础业态为主，高端消费需依赖周边商圈。

•购买建议：

￮刚需学区客户：优先选择 88㎡三房（总价 43-48 万）或 106㎡三房（总价 47-58 万），低总价低门槛，同时享受优质教育资源，适配年轻刚需家庭或准备生育的夫妇；

￮改善家庭客户：推荐 112㎡四房（总价 54-69 万）或 121㎡四房（总价 59-68 万），空间开阔、南北通透，双卫设计满足多人口家庭需求，部分房源证满两年税费更低；

￮投资客户：优先选择 88-106㎡刚需三房，紧邻学校与职教城，租赁需求旺盛（预计月租可达 1500-2000 元，租金回报率约 3.8%），且低总价易出手，变现能力强；

￮注重居住舒适度客户：优先选择 129㎡四房 + 15 层以上楼层，视野开阔无遮挡，采光通风极佳，空间布局合理，适合追求品质生活的改善型家庭。

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